Immobilier : Copropriété et syndic
Le traitement des difficultés de gestion de la copropriété.
Le syndicat d’une copropriété désigne l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble ou ensemble d’immeubles qui s’y trouvent groupés par la force de la loi. Ce syndicat désigne parmi ses membres ou un tiers, un syndic qui est un organe chargé de conserver, d’entretenir et d’administrer les parties communes de l’immeuble ainsi que de fournir des services collectifs aux copropriétaires en relation avec la gestion de la copropriété. Pour ce faire, il puise ses ressources des contributions des copropriétaires aux charges ou, exceprionnellement des sommes provenant de la cession ou la location d’une des parties communes de la copropriété. Dans ce processus de gestion, il arrive que la copropriété traverse une difficulté qui doit être traitée par une procédure spécifique.
Déclenchement des difficultés.
La procédure de traitement des difficultés de la copropriété est mise en œuvre lorsque le syndic se trouve dans l’incapacité de faire face à ses dettes exigibles ou de conserver la copropriété.
Le président du tribunal de 1ère instance, statuant en référé, désigne alors un administrateur provisoire à la demande du syndic ou de 10% de l’ensemble des copropriétaires. Celui-ci ne peut être ni le syndic, son conjoint, ses ascendants, ses descendants ni ses employés.
L’ouverture de la procédure.
L’ordonnance du président du tribunal fixe la mission de l’administrateur provisoire et sa durée qui ne dépasse pas une année.
Toutefois le président du tribunal peut la modifier, la proroger ou carrément y mettre fin. La décision de désignation de l’administrateur provisoire est notifiée aux copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception, par huissier de justice ou tout autre moyen légal, dans un délai d’un mois de la date de la décision du tribunal.
Pendant la mission de l’administrateur judiciaire désigné, le mandat du syndic et de son adjoint ainsi que la tenue de l’assemblée générale cessent de plein droit sauf pour l’approbation du projet du budget prévisionnel et la désignation du nouveau syndic.
Missions de l’administrateur provisoire.
L’administrateur provisoire doit utiliser tout son savoir faire pour redresser la situation de la copropriété et jouit des mêmes pouvoirs du syndic. Il accomplit lui-même sa mission ou peut se faire assister par toute autre personne désignée par le président du tribunal, sur sa proposition si la continuité du syndicat l’exige.
En cas d’urgence, l’administrateur provisoire s’il le juge nécessaire peut :
- Consulter le conseil syndical;
- Convoquer les copropriétaires pour information et pour avis;
- Fixer le mode de financement pour la mise en œuvre de/des décisions à prendre.
Les décisions susmentionnées doivent être notifiées aux copropriétaires dans un délai de 8 jours de la date de leur adoption par lettre recommandée avec accusé de réception, huissier de justice ou par tout autre moyen légal.
Clôture de la procédure.
Sur ordonnance du président du tribunal, l’administrateur provisoire rend un rapport écrit concernant sa mission au plus tard à la fin de son mandat, ce même rapport est déposé au greffe du tribunal de 1ère instance et informe les copropriétaires du lieu et des modalités de sa consultation.
Avant la fin de son mandat, l’administrateur est tenu de convoquer l’assemblée générale afin d’approuver le projet du budget prévisionnel et désigner un nouveau syndic et son adjoint.
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